Fragen und Antworten

Das 114‘000 m² grosse Isola Areal ist seit über 100 Jahren ein wichtiger Teil von Breitenbach. Das traditionsreiche Gebiet mit seinen prägenden Bauten soll schrittweise zu einem lebendigen und attraktiven Teil des Dorfes für Wohnen, Arbeiten und Freizeit entwickelt werden. Ein Quartier, das architektonisch und umwelttechnisch auf dem neuesten Stand ist. Ein Quartier, das Gebäude konzentriert, Plätze als Treffpunkte schafft und den Naturraum der Lüssel für alle als Erlebnis- und Erholungsraum als Ergänzung zum bestehenden Dorfzentrum öffnet.

Das Entwicklungsgebiet ist in vier Arealbereiche aufgeteilt, die künftig unterschiedliche Funktionen übernehmen. Der sogenannte Bereich «Isola-Werke» umfasst das Gebiet zwischen Lüsselpark und Naturbad Frohmatt, «Isola-Valley» das Industrie-Gebiet mit dem Nexansgebäude bis zur Gemeindegrenze, «Isola-Neumatt» das Gebiet zwischen dem heutigen Neumattquartier und der Lüssel. Der vierte Bereich «Lüsselraum» beschreibt das Gebiet entlang der Lüssel.

Im Arealbereich «Isola-Werke» werden Wohnungen unterschiedlicher Grössen, Flächen für Dienstleistungen und Verkauf sowie für Gastronomie, Kultur und Freizeit entstehen. Im Arealbereich «Isola-Valley» werden zu dem bereits heute bestehenden Industriegebäude zusätzliche Flächen für Gewerbe geschaffen und Gewebebetriebe konzentriert. «Isola-Neumatt», heute in der Gewerbezone gelegen, wird zu einer Wohnzone. Als öffentlicher Naherholungsraum wird der Arealbereich Lüssel aufgewertet und revitalisiert.

Zum jetzigen Zeitpunkt wird von bis zu 600 Wohneinheiten ausgegangen. Die Wohnungsanzahl basiert auf einer angemessenen, im Dorf bereits bestehenden Bebauungsdichte sowie einer guten baulichen Integration ins Siedlungsgefüge und wird in den weiteren Planungsschritten konkretisiert.

Bereits ansässige Betriebe und neu hinzukommende, werden grösstenteils im Bereich «Isola-Valley» konzentriert. Insgesamt erhalten Gewerbe und Industrie rund 40’000 m² Nutzfläche (ca. 18% mehr Fläche als heute). Durch die örtliche Bündelung werden die Zusammenarbeit und Vernetzung gefördert. Eine begrünte Pufferzone trennt das «Isola-Valley» räumlich vom Wohnquartier Neumatt. Das verringert die Belastung durch mögliche Gewerbeemissionen nachhaltig.

Die Entwicklung eines Areals dieser Grösse erfordert viel Zeit und eine sorgfältige Planung. Mit dem Baubeginn der ersten Etappe ist frühestens im Jahr 2029 zu rechnen. Die schrittweise Transformation erfolgt danach voraussichtlich in einem Zeitraum von rund zehn bis fünfzehn Jahren. Bis zum Baustart wird das Areal geöffnet und mit neuen Nutzungen belebt. Bereits ab dem laufenden Jahr sollen wichtige historische Bauten renoviert werden.

Mit der Umnutzung des heute geschlossenen Industrieareals zu einem Wohn- und Arbeitsquartier bietet sich die Chance, auf einem bereits bebauten Areal attraktiven neuen Wohn- und Arbeitsraum zu schaffen. Dies entspricht einerseits den Wachstumserwartungen der Gemeinde, andererseits auch dem Gebot des haushälterischen Umgangs mit der knappen Ressource Boden. Durch die Öffnung des Areals und die Revitalisierung des Lüsselraums entstehen attraktive Freiräume und neue Begegnungsorte für die gesamte Bevölkerung. Bereits in der ersten Entwicklungsetappe profitiert die Gemeinde von der Öffnung des Areals und der Renovation von drei historischen Schlüsselbauten (Verwaltungsgebäude, ehemalige Kantine und Hochspannungslabor). Diese stehen für neue Nutzungen zur Verfügung und werden dazu beitragen, das Areal sukzessive zu beleben. Mit der weiteren Entwicklung entstehen nebst neuem Wohnraum auch zusätzliche Flächen für Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe.

Gestützt auf das kommunale räumliche Leitbild 2017 und dem Eintrag im kantonalen Richtplan als urbanes Regionalzentrum soll Breitenbach als Bezirkshauptort und als Ankergemeinde für den umgebenden ländlichen Siedlungsraum gestärkt werden. In den Regionalzentren wie Breitenbach soll die Hauptentwicklung des Kantons erfolgen. Diese sieht eine erhöhte Siedlungsdichte im Ortskern vor. Mit der Ortsplanungsrevision, die gegenwärtig erarbeitet wird, schafft Breitenbach noch bessere Voraussetzungen, um der überörtlichen Bedeutung und Funktion der Gemeinde gerecht zu werden. Die geplante Entwicklung des Isola Areals trägt diesen Forderungen Rechnung.

Ja. Nach der Verabschiedung des räumlichen Leitbildes im Jahr 2017 mit dem vorgesehenen Wachstum auf 5‘500 Einwohnerinnen und Einwohner bis im Jahr 2035 wurden die entsprechenden Massnahmen für den Ausbau der kommunalen Infrastruktur eingeleitet. Das Wachstum erlaubt die Entwicklung von neuen Infrastrukturen und Angeboten (z.B. Tagesschule) und steigert die Attraktivität der Gemeinde.

Eine Arbeitsgruppe befasst sich bereits seit längerem mit der weiteren Schulraumplanung, wobei die Entwicklung auf dem Isola Areal dabei mitberücksichtigt wird. Auf dem heutigen «Campus Mur» sind freie Parzellen für den Ausbau der Schulinfrastruktur vorhanden und zusätzlicher Schulraum kann bei Bedarf erstellt werden. Erste Grobschätzungen gehen von Kosten von rund CHF 6 Mio für den aufgrund der Entwicklung des Isola Areals allfällig erforderlichen Ausbau der Schulinfrastruktur aus.

Unabhängig von der Entwicklung des Isola Areals wird die Verkehrsplanung der Gemeinde vorangetrieben. Dies betrifft sowohl den öffentlichen Verkehr als auch den motorisierten Individualverkehr. Der Ausbau der Bahnlinie zwischen Laufen und Grellingen auf Doppelspur bis 2025 ermöglicht einen 15-Minuten-Taktfahrplan. Das wiederum erlaubt eine Taktverdichtung auf der Buslinie. Zudem wurde die Autobahn H18 ins Nationalstrassennetz aufgenommen. Im Rahmen der Erarbeitung des regionalen Zukunftsbildes Laufental / Thierstein sind Massnahmen zur raschen Verbesserung des Verkehrsflusses (Umfahrung Laufen, Korridorstudie) in Prüfung. Die Gespräche mit dem Kanton sind im Gange und bessere Verkehrsverbindungen werden evaluiert. Hohes Potential wird auch dem Veloverkehr (insbesondere E-Bikes) beigemessen. Der Kanton baut das Velonetz von Breitenbach in Richtung Zwingen und Laufen sukzessive aus. Die Distanz bis zum Bahnhof in Zwingen bzw. Laufen beträgt weniger als 4 km.

Die Entwicklung auf dem Isola Areal wird vollumfänglich durch die Grundeigentümerin Seraina Investment Foundation finanziert. Für den Ausbau der Gemeindeinfrastrukturen wird zwischen der Gemeinde und der Grundeigentümerin 2024 eine Entwicklungsvereinbarung unterzeichnet. Aufgrund dieser fallen der Gemeinde nicht unwesentliche Mittel aus der durch die Grundeigentümerin zu bezahlenden Mehrwertabgabe zu. Diese wird von der Gemeinde zu Zwecken verwendet, die im direkten oder indirekten Zusammenhang mit der Entwicklung des Isola Areals stehen (z.B. Erstellung, Ergänzung oder Sanierung von öffentlichen Infrastrukturen etc.).

Das Isola Areal soll sich von einem reinen Gewerbe- und Industriegebiet zu einem vielfältigen Areal mit Wohn-, Arbeits- und Freizeitnutzungen entwickeln. Mit dem räumlichen Teilleitbild gibt die Bevölkerung die Zustimmung, dass dieser Prozess lanciert werden darf. Das neue räumliche Teilleitbild gibt die Leitplanken für die Entwicklung auf dem Isola Areal vor und definiert in den Grundzügen, wo der Boden wie genutzt werden soll (Wohnnutzung, Arbeitsnutzung, Freiräume, Erschliessung); ebenso macht es Aussagen zur zukünftigen Entwicklung, die bei der späteren Planung (Umzonung, Gestaltungsplan) durch die Planungsbehörden zu berücksichtigen sind. Die rechtsverbindliche Umsetzung erfolgt im nachfolgenden Verfahrensschritt, dem Nutzungsplanverfahren (Umzonung).

Die Seraina Investment Foundation hat seit dem Kauf des Grundstücks zusammen mit der Gemeinde Breitenbach Vorarbeit (u.a. Testplanungsverfahren, Erstellung eines Syntheseberichts) geleistet, um eine möglichst konkrete Vorstellung der erwünschten und für den Standort geeigneten Ausrichtung der künftigen Arealentwicklung zu erhalten. Aufgrund dieser Arbeiten sind der Gemeinderat und die Grundeigentümerin zum Schluss gelangt, dass das heute gültige Teilleitbild «Areal Isola Nord» aus dem Jahre 2016 nicht mehr die bestmögliche Basis für die weitere Entwicklung des Areals ist. Hinzu kommt, dass das bestehende Teilleitbild «Areal Isola Nord» nicht den gesamten, durch Seraina Investment Foundation erworbenen Arealperimeter abdeckt.

Im nachfolgenden Nutzungsplanverfahren (Umzonung) gilt es, die offenen Planungsfragen zu klären und grundeigentümerverbindlich zu sichern. Um die hierfür notwendigen Antworten zu erhalten, werden die Ergebnisse der Testplanung Schritt für Schritt weiterbearbeitet und vertieft. Das daraus entstehende Richtprojekt wird in der erwähnten Nutzungsplanung verankert. Nach erfolgter Umzonung sind für einzelne Arealbereiche zusätzlich Gestaltungspläne zu erarbeiten und öffentlich aufzulegen (Einsprachemöglichkeit). Die letzten Details werden schliesslich auf Stufe Baugesuch geregelt.

Die Bevölkerung von Breitenbach hat am 22. Oktober 2023 über die einzelnen im neuen Teilleitbild «Isola Areal» von 2023 festgeschriebenen Leitsätze (Zielsetzungen) und über den Leitbildplan abgestimmt. Die Präzisierungen der Leitsätze haben ausschliesslich orientierenden Charakter und dienen dem inhaltlichen Verständnis. Sie sind aber nicht Teil der Abstimmungsvorlage, sondern bedürfen wie oben erwähnt weiterführender Abklärungen.

Mit der Annahme des räumlichen Teilleitbildes ist die Umzonung noch nicht beschlossen. Mit einem Ja zum Teilleitbild legitimieren die Stimmberechtigten den Gemeinderat einzig, die Nutzungsplanung (Umzonung) an die Hand zu nehmen und das Leitbild bei der Umzonung zu berücksichtigen. Über die Umzonung selbst beschliesst in der weiteren Planung der Gemeinderat; die Bevölkerung hat die Gelegenheit sich im Rahmen der öffentlichen Mitwirkung einzubringen, danach folgt die öffentliche Auflage. Dieses zweistufige Verfahren, welches das kantonale Planungs- und Baugesetz vorschreibt, schafft einerseits Planungssicherheit für alle Beteiligten, andererseits ermöglicht es ein stufengerechtes Planen. Zuerst werden die übergeordneten Grundsatzfragen im Leitbild geklärt. Erst danach legt die Nutzungsplanung alle Details grundeigentümerverbindlich fest.

Die Erschliessung des Arealbereichs “Isola-Werke” soll für den motorisierten Verkehr ab der Passwangstrasse erfolgen. Die Erschliessung der heutigen Industriezone («Isola-Valley») ist gemäss dem räumlichen Teilleitbild über die Neumattstrasse vorgesehen. Diese Variante wurde nach Kritik verworfen. Die Gemeinde Breitenbach und die Seraina Investment Foundation haben schriftlich vereinbart, dass die Erschliessung der Industriezone «Isola-Valley» nicht über die Neumattstrasse erfolgen wird. Verschiedene alternative Varianten werden derzeit geprüft. Bis eine langfristige Lösung im Interesse der Gemeinde gefunden ist, erfolgt die Erschliessung des «Isola-Valley» ab der Passwangstrasse durch das Isola Areal.

Die Arealbereiche «Isola-Neumatt» und «Isola-Werke» werden als «autofreie Areale» konzipiert. Dies bedeutet, dass der Personenverkehr möglichst nahe der Erschliessungsstrasse in eine Parkierungsanlage geführt wird. So bleibt das Areal weitgehend frei von Verkehrsemissionen und lässt sich für private Aussenräumen, qualitätsvolle Freiräume und Aufenthaltsmöglichkeiten sowie für fahrrad- und fussgängerfreundliche Erschliessungswege nutzen. Parkierungsmöglichkeiten für Besucher und Kunden sind weiterhin punktuell oberirdisch vorgesehen. Die Erschliessung des Areals für den Logistik- und Anlieferverkehr sowie für Notfalldienste (Feuerwehr, Sanität etc.) bleibt gewährleistet.

Bei der Entwicklung des Isola Areals strebt die Grundeigentümerin eine Zertifizierung nach SNBS (Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz) an; die drei Dimensionen «Gesellschaft», «Wirtschaft» und «Umwelt» werden dabei gleichermassen berücksichtigt. Das Projekt soll ein Paradebeispiel für nachhaltige Quartierentwicklung sein. Denn es umfasst den sorgsamen Umgang mit historischer Bausubstanz genauso wie die Vision einer energieeffizienten, innovativen Architektur. Unabhängig von der zukünftigen Entwicklung investiert die Grundeigentümerin bereits heute in Massnahmen zur Verbesserung der Energieversorgung. So konnte dank Optimierung der Heizungsanlage der Betrieb von zwei Ölheizungen eingestellt und durch einen Gasheizkessel abgelöst werden.

Für die Energieversorgung kommen nur hocheffiziente fossilfreie Heiz- und Energiegewinnungssysteme zum Einsatz. In Frage kommen beispielsweise Erdwärme- und/oder Grundwassernutzung, Fernwärme (IWB), sowie Photovoltaikanlagen zur Nutzung der Solarenergie. Die verschiedenen Varianten werden in den nächsten Entwicklungsphasen vertieft geprüft.

Die Lüssel soll sich künftig auf der westlichen, nicht bebauten Uferseite natürlich entfalten können. So entstehen neue Lebensräume für Tiere und Pflanzen sowie Naherholungsraum für die Bevölkerung von Breitenbach. Im Rahmen dieser Revitalisierung sollen die Bedürfnisse von Naturschutz, Hochwasserschutz und Naherholung gleichermassen abgedeckt werden.